ضعف سامانه املاک و اسکان بعد از ۴ سال| دریافت مالیات از خانه هایی که ۱۲۰ روز خالی باشند

بازار؛ گروه راه و مسکن: دولت با هدف کاهش خانه‌های خالی و همچنین کنترل و نظارت بر بازار مسکن اقدام به تصویب مالیات بر خانه‌های خالی نموده است، در طرح مالیات بر خانه‌های خالی، ابتدا نسبت به شناسایی خانه‌های خالی شده اقدام و سپس میزان مالیات مشخصی مطابق قانون برای آن‌ها صادر می‌شود.

برخی از مقامات دولتی سال های سال است که عنوان می کنند یکی از مهم‌ترین عوامل اصلی در رشد قیمت مسکن، وجود خانه های خالی از سکنه است که تاثیر بسزایی در ایجاد نوسانات قیمتی در بازار دارد این درحالیست که با وجود قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی اما هنوز به صورت کامل این طرح اجرا نشده و شاهد آن‌ هستیم که خانه های خالی در بازار مسکن جولان می دهند.

اگر چه وجود خانه های خالی از سکنه به خودی خود یک موضوع عادی در تمام دنیا محسوب می شود و خاصیت بازار مسکن است اما برخی فعالان بازار مسکن معتقد هستند که وقتی خرید و فروش مسکن به شدت دچار رکود است و خریداری هم وجود ندارد افزایش خانه خالی از سکنه ناگزیر رخ می دهد.

آخرین گزارش بانک مرکزی در مورد وضعیت بازار مسکن نشان می دهد که در حال حاضر، این بازار جذابیتی برای متقاضیان و سرمایه گذاران ندارد و تعداد کل معاملات تهران به یک چهارم حالت نرمال رسیده است. علاوه بر این، به نظر می آید که نرخ رشد قیمت مسکن کاهشی بوده و حالا نصف تورم عمومی است.

تعداد مشاوران املاک نیز به دلیل کاهش فرصت های شغلی، در حال کمتر شدن است و تمام این مسائل، سیگنالی برای سرمایه گذاران و خریداران است که فعلاً دست از اقدام برداشته و صبر کنند

مشکلات مسکن به همین جا ختم نمی شود و حتی تعداد مشاوران املاک نیز به دلیل کاهش فرصت های شغلی، در حال کمتر شدن است و تمام این مسائل، سیگنالی برای سرمایه گذاران و خریداران است که فعلاً دست از اقدام برداشته و صبر کنند.

کل معاملاتی که در تیر و مرداد امسال تهران انجام شده، به ترتیب ۳۵۵۹ و ۳۶۶۵ فقره بوده که کاهش شدیدی را نشان می دهد. در وضعیتی که شرایط بازار نرمال باشد، باید حدود ۱۵ هزار فقره معامله مسکن در تهران صورت بگیرد

بر اساس گزارش های موجود، کل معاملاتی که در تیر و مرداد امسال تهران انجام شده، به ترتیب ۳۵۵۹ و ۳۶۶۵ فقره بوده که کاهش شدیدی را نشان می دهد. در وضعیتی که شرایط بازار نرمال باشد، باید حدود ۱۵ هزار فقره معامله مسکن در تهران صورت بگیرد اما مشخصاً حالا این تعداد به یک چهارم شرایط نرمال رسیده است.

در طی سه سال گذشته، کم و بیش وضعیت مشابهی بر بازار مسکن حاکم بوده و فقط در خرداد سال ۱۴۰۱، نزدیک به ۱۴ هزار فقره معامله در تهران صورت گرفت.

از آن زمان به بعد، دیگر شرایط مشابه ندیده ایم و حتی متقاضیان مصرفی نیز به دلیل گرانی بیش از حد بازار مسکن، آن را ترک کرده اند.

اما در سال‌های گذشته قیمت ملک و یا اجاره آن‌ها به طور قابل توجهی رشد داشته است و برخی از کارشناسان یکی از دلایل علت این امر را کمبود منزل مسکونی نمی دانند و عنوان می کنند که علت اصلی آن را باید در وجود خانه‌های خالی جستجو کرد.

هر چند این نکته می تواند تا حدودی درست و صحیح باشد اما واقعیت امر در خصوص بازار مسکن و قیمت اجاره بها این است که وقتی تورم عمومی بالای ۴۰ درصد داریم آیا می توان انتظار داشت که قیمت مسکن و اجاره بها افزایش نیابد؟

اما بسیاری از مالکان هنوز هم به درستی نمی دانند که مالیات بر خانه های خالی چگونه محاسبه می‌شود و چه مالکانی مشمول پرداخت این مالیات می شوند. بر اساس قانون اخذ مالیات از خانه های خالی، در صورتی که یک واحد مسکونی در شهری که بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت دارد، سالانه بیش از ۱۲۰ روز خالی بماند و ساکن نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه از این ۱۲۰ روز، باید مالیات پرداخت کنند.

در طول چند سال گذشته به دلیل عدم همکاری مالکان و همچنین دستگاه ها سامانه املاک و اسکان چندان در شناسایی خانه‌های خالی موفق نبوده است

یکی از بهترین راهکارها برای تکمیل سامانه املاک و اسکان و ساماندهی به قانون مالیات بر خانه های خالی، خود اظهاری مالکان است که در طول چند سال گذشته به دلیل عدم همکاری مالکان و همچنین دستگاه ها سامانه املاک و اسکان چندان در شناسایی خانه‌های خالی موفق نبوده است.

موضوع اخذ مالیات از خانه‌ها خالی بیش از ۵۰ سال است که در کشور مطرح است، اما چند سالی است که‌ دولت با راه اندازی سامانه املاک و اسکان اقدام به شناسایی خانه‌های خالی و ثبت اطلاعات مالکان کرده است اما متاسفانه در طول چند سال گذشته دستگاه های مختلف از جمله سازمان ثبت احوال به این سامانه متصل نشده اند و همین امر مشکلات زیادی ایجاد کرده است.

فرشید ایلاتی کارشناس سیاست گذاری مسکن یکی از کارشناسان است که خانه های خالی را علت اصلی شرایط رکود تورمی در بازار مسکن می داند.

او در این زمینه می گوید: وجود خانه‌های خالی بیش از اندازه موجب ایجاد اختلال در بازار مسکن می‌شود و افزایش قیمت مسکن در کشور را در پی دارد. عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن هم می‌تواند به شکل فروش خانه باشد و هم عرضه برای اجاره خانه که هر دو به تعدیل قیمت در بازار خرید و فروش یا اجاره مسکن منجر می‌شود.

کارشناس مسکن با بیان اینکه از ابتدای تصویب ماده قانونی برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۴ دو دیدگاه اصلی در خصوص این موضوع وجود داشت گفت: یکی از دیدگاه ها مربوط به معافیت‌ بوده به طوری که دامنه مشمولان این مالیات کاهش پیدا کند و مالیات‌های سنگینی برای مشمولان کم تعداد در نظر بگیریم و دیگری هم این بود که میزان کمی مالیات را برای تعداد از زیادی از نفرات در نظر بگیریم که حتی یک خانه خالی هم دارند. اگر عدد اخذ مالیات پایین باشد و برای مالک صرفه اقتصادی داشته باشد، مالک هم خانه را خالی نگه می‌دارد و به بازار عرضه نمی‌کند.

البته برای عرضه خانه های خالی هم می شود بسته های تشویقی در نظر گرفت که یکی از آنها معافیت های مالیاتی است.

در این زمینه حسین جنتی مدیرکل راه وشهرسازی استان تهران پیش از این گفته بود: طبق قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن برای موجرانی که قرارداد اجاره سه ساله با متقاضیان منعقد کنند معافیت‌های ۱۰۰ درصدی مالیات برای آنها در نظر گرفته شده است.

وی ادامه داد: برای مالکانی که قرارداد دو ساله منعقد می‌کنند هم معافیت مالیاتی تا ۷۰ درصد در نظر گرفته شده است که این اقدامات در راستای تشویق متقاضیان در نظر گرفته شده است. در شرایط کنونی برای افزایش عرضه و همچنین در جهت جلوگیری از افزایش خانه‌های خالی در تلاش هستیم که بتوانیم بسته‌های تشویقی را برای بازار مسکن در نظر بگیریم. بازار مسکن در این ایام نیازمند رعایت کامل تمامی موارد در جهت رونق بازار است که بخش عمده‌ای از آنها از سوی متقاضیان اجرایی می‌شود.

وی با بیان اینکه باید برای تمامی اقدامات در حوزه بانکی و همچنین ثبت نام دانش آموزان و دریافت قبوض مالکان و مستاجران اطلاعات خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند گفت: در صورتی که افراد تاکنون اقدام به ثبت اطلاعات ملکی خود نکرده باشند ظرف مدت ۱۲۰ روز خانه آن به عنوان خانه خالی محسوب می شود.

البته طبق اعلام بسیاری از کارشناسان عوامل بازدارنده برای شناسایی خانه‌های خالی کافی نیست و دولت باید ابزارهای قوی تر در این بخش به کار بگیرد.

در همین رابطه سلطانی کارشناس مسکن با بیان اینکه در حال حاضر در کشور مالیات بر خانه‌های خالی که وجود دارد بازدارنده نیست در نتیجه نرخ موثر مالیات بر خانه های خالی باید به گونه ای افزایشی باشد تا هیچ مالکی، واحد مسکونی را خالی نگه ندارد.

کارشناس مسکن با اشاره به اینکه شناسایی خانه‌های خالی بر عهده سامانه املاک و اسکان است گفت: برای برنامه ریزی بهتر بازار مسکن باید سامانه املاک و اسکان تکمیل شود تا خانه‌های خالی به طور کامل و دقیق شناسایی شود و در حال حاضر به دلیل عدم همکاری بخش های مختلف مانند سازمان ثبت احوال هنوز کامل نشده است.

در حال حاضر قانون مالیات بر خانه های خالی فقط شامل واحدهایی می شود که در گام اول، ۱۲۰ روز در سال خالی باشند. در کنار این موضوع، معافیت های زیادی برای مالکان در نظر گرفته شده است. بنابراین نباید این قانون، نگران کننده باشد و مالکان را به ترس وا دارد در نتیجه باید هر چه سریعتر اقدامات و برنامه ریزی های لازم برای تکمیل و ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان صورت گیرد.

به نظر می رسد با رکود حاکم بر بازار مسکن، تعداد خانه های خالی از سکنه روز به روز افزایش یابد و اگر دولت قصد دارد خانه های خالی از سکنه وارد بازار مسکن و مصرف شوند باید راهکاری مناسب برای رونق بازار مسکن بیاندیشد و طرف تقاضا را بیش از پیش با اعطای تسهیلات تقویت کند.