بررسی باگ‌های طرح «مسکن ملی»

آیا نوسازها واقعا همیشه گران‌ترند؟ پشت‌پرده یک خطای آماری در قیمت مسکن

گاهی در تحلیل‌های آماری، حتی در اختیار داشتن طیف گسترده‌ای از داده‌ها هم برای رسیدن به یک نتیجه درست کافی نیست. غفلت از جزئیاتی که شاید در نگاه اول کم‌اهمیت به نظر برسند، می‌تواند تصویری دور از واقعیت ایجاد کند. بررسی نزدیک به ۲۰ هزار داده خام از آگهی‌های فروش مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران، ما را با چنین موقعیتی روبه‌رو کرد.

در مقایسه قیمت خانه‌ها بر اساس سن بنا، در منطقه ۲۱ با یک نتیجه غیرمنتظره مواجه شدیم. در محاسبات اولیه، خانه‌های ساخته‌شده در دهه ۸۰ و ۹۰ گران‌تر از ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ دیده می‌شدند؛ اما بررسی دقیق‌تر و مقایسه داده‌ها در سطح محله، تصویر دیگری از بازار مسکن این منطقه نشان داد.

خانه‌های هزار میلیاردی در تهران؛ قیمت مسکن در پایتخت از مونیخ هم عبور کرد

ورود دلار به برخی آگهی‌های فروش و اجاره املاک لوکس، نشانه دیگری از تغییر شیوه قیمت‌گذاری در بخشی از بازار مسکن است؛ بازاری که فاصله قیمت خانه با توان درآمدی خانوار، بیش از گذشته خود را نشان می‌دهد.

خانه‌های کدام مناطق تهران بزرگ‌ترند؟ | از خانه‌های ۶۲ متری تا ۱۸۷ متری شمال شهر

بررسی نزدیک به ۲۰ هزار آگهی فروش مسکن در ۲۲ منطقه تهران نشان می‌دهد اندازه خانه‌هایی که امروز در بازار پایتخت برای فروش گذاشته شده‌اند، از منطقه‌ای به منطقه دیگر تفاوت زیادی دارد. داده‌های خام این بررسی که از سوی گروه داده‌ای دنیای اقتصاد تهیه شده، نشان می‌دهد میانگین متراژ واحدهای عرضه‌شده از حدود ۶۲ مترمربع در منطقه ۱۰ شروع می‌شود و در منطقه یک به نزدیک ۱۸۷ مترمربع می‌رسد؛ یعنی خانه‌های عرضه‌شده در منطقه یک به‌طور متوسط حدود سه برابر منطقه ۱۰ متراژ دارند.اما تفاوت متراژ فقط به محل قرار گرفتن خانه محدود نمی‌شود. وقتی آگهی‌ها را بر اساس سال ساخت بررسی می‌کنیم، نتیجه جالب دیگری به دست می‌آید؛ خانه‌های جدیدتری که امروز برای فروش عرضه شده‌اند، برخلاف تصور رایج، لزوما کوچک‌تر نیستند. متوسط متراژ فایل‌های مربوط به ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ به ۱۱۵.۴ مترمربع می‌رسد و حتی از متوسط متراژ ساختمان‌های دهه‌های قبل حاضر در بازار بیشتر است.

آیا وام ارزان، مسکن را ارزان می‌کند؟

آیا ارزان‌تر شدن وام مسکن واقعاً خرید خانه را برای مردم آسان‌تر می‌کند؟ تجربه آمریکا نشان می‌دهد پاسخ همیشه مثبت نیست.
آمریکا یکی از توسعه‌یافته‌ترین نظام‌های تأمین مالی مسکن در جهان را دارد و سال‌ها سیاست‌گذاران تلاش کرده‌اند با کاهش هزینه وام و تسهیل دسترسی به اعتبار، قدرت خرید خانوارها را افزایش دهند. اما برخی مطالعات اقتصادی هشدار می‌دهند که اگر مشکل اصلی بازار، کمبود عرضه مسکن باشد، وام ارزان‌تر ممکن است به جای حل مشکل، بخشی از آن را تشدید کند.